Sırbistan'daki emlak piyasası, alıcıların artık eski hesaplamalara güvenemeyeceği bir yıla girdi. En gözde lokasyonlarda yeni ve eski yapıların metrekare fiyatları neredeyse eşitlenmiş durumda ve bu durum her şeyi değiştiriyor. Indomio şirketi yetkilisi Stevica Rajčetić, Blic Biznis'e yaptığı değerlendirmede, alıcıların ön sözleşmeyi imzalamadan önce neleri kağıda dökmeleri gerektiğini ve bugün kararı etkileyen tuzağın nerede saklandığını belirtti. Sadece birkaç yıl öncesine kadar kural netti: eski yapılar metrekare başına belirgin şekilde daha ucuzdu, bu da alıcılara tadilat masraflarını karşılamak ve sonunda daha uygun fiyatlı bir alım yapmak için yeterli alan bırakıyordu. Bugün durum kökten farklılık gösteriyor. Rajčetić, Blic Biznis'e yaptığı açıklamada, 2026 yılında bu farkın neredeyse ortadan kalktığını belirtti. Merkezi şehir belediyelerindeki eski yapıların ortalama fiyatının, aynı lokasyonlardaki yeni yapı fiyatlarıyla kelimenin tam anlamıyla “nefes nefese” bir duruma geldiğini kaydetti. Bu verinin tüm satın alma mantığını değiştirdiğini ve metrekare fiyatında otomatik bir avantaj kalmadığında alıcının tüm masrafları, yani birçok kişinin satın alma coşkusuyla tamamen hafife aldığı parayı toplamasının gerektiğini vurguladı. Tadilat artık sıradan bir masraf değil, çoğu zaman satın alma kararını belirleyen bir kalemdir. Rajčetić, birçok alıcının bu konuda çok ciddi hatalar yaptığını bildirdi. Rajčetić, standart malzemelerle bir dairenin komple tadilatının metrekare başına şu anda 440 ila 550 avro arasında maliyeti olduğunu açıkladı. Eğer alıcı daha lüks seramik, zemin ve sıhhi tesisat istiyorsa, bu miktarın metrekare başına 600 avroyu kolayca aşabileceğini ve çok daha fazlasına ulaşabileceğini aktardı. Uzmanın belirttiğine göre, tadilat için 30.000 avronun üzerinde bir miktar ayırmak gerekmektedir. Rajčetić, pratikte ortalama 60 metrekarelik bir daire için, satış fiyatına sadece işçilik ve malzeme için 26.000 ila 36.000 avro arasında eklenmesi gerektiğini vurguladı. Eski bir dairenin fiyatı ile böyle bir tadilatın toplamının, yeni bir yapıda “anahtar teslim” fiyatını aşması durumunda, hesabın açık olduğunu ve yeni yapının daha kârlı olduğunu belirtti. Yeni ve eski daireler arasındaki en önemli, ancak sıkça göz ardı edilen farklardan biri vergi muamelesinde yatmaktadır. Uzmanın belirttiğine göre, en büyük potansiyel tasarruf da burada saklıdır. Yeni yapılarda, fiyata %10 KDV zaten dahil edilmiştir; eski bir yapının gerçek kişiden satın alınmasında ise %2,5 oranında mutlak hak devri vergisi ödenmektedir. Kağıt üzerinde yeni bir dairenin vergi açısından daha dezavantajlı olduğu düşünülse de, Sırbistan emlak piyasasındaki en büyük kolaylık burada devreye giriyor. Rajčetić, yeni bir yapı satın alarak ilk kez konut sorununu çözen alıcının, 40 metrekareye kadar olan alan için %10 KDV iadesi hakkına sahip olduğunu, ayrıca her hane halkı üyesi için ek 15 metrekarelik iade hakkı bulunduğunu vurguladı. İki çocuklu genç bir aile için bu, 14.000 avro veya daha fazla bir iade anlamına gelebilir. Bu miktar, eski yapıların başlangıçtaki her fiyat avantajını ortadan kaldırmaktadır. Matematik bir kenara bırakıldığında, karar yaşam tarzı ve uzun vadeli önceliklere dayanmaktadır. Rajčetić, bu konuda evrensel bir cevabın olmadığını belirtti: Rajčetić, yeni yapıların öngörülebilir giriş, yeni tesisatlar, enerji verimli çözümler, asansör, otopark ve stressiz, tozsuz taşınma imkanı sağladığını açıkladı. Aylık ısıtma masraflarının daha düşük olduğunu ve yatırımcı garantisinin bulunduğunu belirtti; ancak uzmanın, kalitenin hala belirli bir müteahhite büyük ölçüde bağlı olduğunu vurguladı. Eski yapılarda durum biraz farklıdır ve insanların genellikle onları tercih etme nedeni oldukça basittir: konum. Rajčetić, eski binaların şehrin zaten oluşmuş bölgelerinde, tüm altyapıya kapı eşiğinde bulunduğunu kaydetti. Kalın duvarlar, yüksek tavanlar ve kanıtlanmış statik, yıllar geçse de kaybolmayan niteliklerdir. Eski yapıların neredeyse kesinlikle getirdiği ise, en dikkatli alıcının bile her zaman öngöremeyeceği beklenmedik masraflardır. Sırbistan'daki emlak piyasası bir istikrar dönemine girdi ve fiyatlarda dramatik değişiklikler öngörülmemektedir. Rajčetić, Blic Biznis'e yaptığı açıklamada, bunun beklemek gerektiği anlamına gelmediğini, ancak acele etmemek gerektiğini de belirtti. Rajčetić, konuşmasının sonunda, önceki yılda %5,8'e yakın fiyat artışının ardından, 2026 için dramatik sıçramalar olmadan, ancak aynı zamanda çok beklenen düşüşler de olmadan sakin, hafif bir büyümenin devamını öngördüklerini açıkladı. Bunun tek bir anlama geldiğini belirtti: metrekarelerin dramatik bir şekilde ucuzlayacağı umuduyla satın almayı ertelemek de, panikle aceleci bir satın alma yapmak da akıllı bir strateji değildir. Metrekare fiyatını, vergiyi, işçilik masraflarını ve uzun vadeli ısıtma faturalarını soğukkanlılıkla kağıda döken kişi nadiren hata yapar.