Isınma sezonu öncesinde baca temizliği, apartman sakinleri arasında sıkça tartışma konusu oluyor: Baca yalnızca birkaç daire tarafından kullanılıyorsa faturayı kim ödeyecek? Sırbistan mevzuatı, ortak baca ile tek bir daireye ait tesisat arasında önemli bir ayrım yapıyor.
Konut ve Bina Bakımı Kanunu'na göre bacalar ve havalandırma kanalları binanın ortak yapısal unsurları arasında yer alıyor. Bu durumda baca, binaya veya birden fazla daireye hizmet veriyorsa ortak bölüm sayılıyor ve bakımı yalnızca soba kullanan daire sahiplerinin sorumluluğunda olmuyor.
Konut topluluğu genel kurulu bakım programını ve gerekli işlere ilişkin kararları alıyor; yönetici ise bu kararların uygulanmasını organize ediyor. Bu kapsamda yetkili baca temizleme servisiyle iletişime geçilmesi, çatıya, çatı katına ve temizlik açıklıklarına erişimin sağlanması da yöneticinin görevleri arasında bulunuyor.
Düzenli bakım masrafları, konut topluluğunun finansman kurallarına göre özel bölüm sahipleri tarafından karşılanıyor. Ancak somut bir faturanın nasıl dağıtılacağı; topluluğun kendi kararına, yerel düzenlemelere ve baca servisinin fiyat tarifesine göre değişebiliyor. Bu nedenle her masrafın yalnızca metrekareye göre ya da daireler arasında eşit şekilde paylaşılacağını önceden söylemek mümkün değil.
Sık karşılaşılan bir ikilem, bazı sakinlerin baca temizliğini yalnızca soba bağlı olanların ödemesi gerektiğini savunması. Oysa ortak baca, bazı daireler bağlantılarını fiilen kullanmasa bile binanın parçası olmaya devam ediyor. Daire sahipleri, çatı, cephe ve diğer ortak tesisatlar gibi bacanın bakımına da bireysel kullanım oranından bağımsız olarak katılmak zorunda.
Durum, baca borusu veya cihazın yalnızca tek bir daireye hizmet vermesi ve ortak alan sayılmaması halinde değişiyor. Bu durumda bakım ve onarım masrafı o dairenin sahibine ait. Ayrıca yerel baca servisi hizmetlerini doğrudan kayıtlı kullanıcıdan tahsil ediyorsa, o servisin fiyat tarifesi ve ilgili yerel karar geçerli oluyor.
Kamu Hizmetleri Kanunu'na göre baca hizmetleri; baca ve yakma tesisatlarının kontrolü ve temizlenmesi, yeni veya ilave edilen sistemlerin incelenmesi ile diğer mesleki kontrolleri kapsıyor. Bu işleri, gerekli koşulları karşılayan kamu hizmeti şirketi veya başka bir sağlayıcı yürütüyor.
Bacanın ne sıklıkla temizlenmesi gerektiği Sırbistan'ın her yerinde aynı değil. Şehirler ve belediyeler, baca hizmetlerinin sunum biçimini kendi kararlarıyla düzenliyor; gerekli sıklık ise yakıt türüne, cihaz tipine ve kullanım yoğunluğuna göre değişiyor. Bu nedenle yöneticinin ısınma sezonu öncesinde yerel olarak hangi servisin yetkili olduğunu ve son kontrolün ne zaman yapıldığını kontrol etmesi öneriliyor.
Özel dikkat gerektiren bir konu da yeni soba bağlantısı. Bir bacanın daire duvarından geçmesi veya eski bir kapatılmış açıklığın bulunması, sahibinin onu kullanma hakkı olduğu anlamına gelmiyor. Kanal başka bir dikey hatta ait olabilir, zaten bir cihaza bağlı olabilir ya da yeni soba için teknik olarak uygun olmayabilir.
Ortak alan söz konusu olduğundan, konut topluluğunun uygun kararı olmadan sahibin bacayı delmesi, genişletmesi veya değiştirmesi doğru değil. Çalışma öncesinde kanalın açıklığı, sızdırmazlığı, kesiti ve yüksekliği, mevcut bağlantı sayısı, yakıt türü ve doğru hava besleme imkânı kontrol edilmeli. Soba, baca kanalının incelenmesinin ardından ilgili cihaz ve yakıt türü için yetkin bir uzman tarafından bağlanmalı.
Yeni bağlantı yalnızca tek bir daireye hizmet eden işler gerektiriyorsa, masrafı kural olarak bunu talep eden sahip karşılıyor. Ancak ortak bacanın hasarlı olduğu ve bina için tehlike oluşturduğu tespit edilirse, onarımı konut topluluğu organize edip finanse ediyor.
Bu nedenle ısınma sezonu öncesinde önerilen sıra net: Önce bacanın kontrolü ve temizliği, ardından konut topluluğunun gerekli kararı, ancak ondan sonra sobanın bağlanması.
