Aynı binada, benzer bir katta, benzer durumda daireler, ancak satış fiyatı dairenin büyüklüğüne bölündüğünde, bazıları 20 ila 30 yüzde daha pahalı olabilir. Fiyatı belirleyen ve bu fiyat farkını doğuran temel faktör gayrimenkulün büyüklüğü. Genellikle geçerli olan kural şu: Küçük daireler, metrekare başına daha pahalıdır.

"Bu durumun iki sebebi var. Birincisi, ortalama bir alıcının bütçesine uygun hale gelen gerçek durum ve ikincisi ise, bu tür bir dairenin kiralanması ve satılması en kolay olanıdır, yani büyük bir daireye göre çok daha hızlı satılır. Bunu en iyi yeni binalarda metrekare fiyatından görebiliriz. Garsonjeler metrekare başına her zaman en pahalıdır, ancak en büyük daireler tek bir fiyata satın alındığında en pahalı olabilir, ancak metrekare başına en ucuzdur" diye açıklıyor 4Zida'ya Niş merkezli emlak ajansı BOX'un sahibi Vladimir Živadinović.

Ayrıca, yeni inşa edilen binalarda bu tür dairelerin daha önce satıldığını ve kiralanması için uygun oldukları için, küçük bir miktar para ile satın alınabildiklerini ekliyor.

Ancak, en küçük daireler arasında bile "daha değerli" olanlar var. Bunlar garsonjeler değil, tek yatak odalı dairelerdir. İkamet etmek ve kiralamak için uygundur. Diğer yandan, garsonjere fiyatını artıran faktör de bunların en az sayıda olmasıdır, 4Zida yazıyor.

"Yeni binalarda büyük komplekslerde bu küçük daireler bulunur. Ancak, daha yeni ve daha küçük konut yapıları genellikle garsonjere içermez çünkü yatırımcının aynı binaya bir otopark yeri yapma zorunluluğu vardır ve bu bazen parselin büyüklüğü ve parseldeki nesnelerin yoğunluğu nedeniyle sorun olabilir."

"Küçük daireler sıkıntılıdır, ancak yatırımcıların bir daire için iki park yeri yapma zorunluluğunun getirilmesi durumunda devam edecektir, tıpkı Niş'te yeni konut yapıları inşa edilirken uygulanacak olan zorunluluk gibi," diyor BOX emlak sahibi Vladimir Živadinović.

Belgrad'daki gayrimenkul uzmanları, başkentteki gayrimenkul piyasasının en likit segmentinin küçük ve orta büyüklükteki daireler olduğunu belirtiyorlar. En büyük talep 40 ila 60 metrekarelik fonksiyonel dairelerden geliyor, garsonjeler ve küçük tek odalı daireler ise geniş bir alıcı kitlesi ve yüksek yatırım talebi nedeniyle genellikle metrekare başına en yüksek fiyata ulaşır.

"Küçük daireler en geniş hedef kitleye sahip. Bunları ilk konut sorunu çözmek isteyen gençler, öğrenim gören çocuklarına ev bulan ebeveynler, kira geliri elde etmek isteyen yatırımcılar ve sınırlı bütçeli insanlar alıyor. Hesap basit: Metrekare başına fiyat daha yüksek olsa da, gayrimenkulün toplam fiyatı daha düşüktür, bu nedenle bu tür bir daire daha fazla kişiye erişilebilir. Örneğin, 90.000 veya 120.000 euro ayırabilen çok daha fazla insan var." diyor Belgrad merkezli Europolis emlak ajansı sahibi Mirjana Todorović.

Ayrıca, küçük dairelerin yatırımcılar için de karlı olduğunu belirtiyor. Çünkü inşaat ve altyapı maliyetleri metrekareye bakılmaksızın neredeyse aynıdır, bu nedenle yatırımcılar küçük dairelerde daha yüksek bir metrekare fiyatına ulaşır.

Ancak, "altın orta nokta" hala 40 ila 60 metrekarelik, yani fonksiyonel tek odalı veya iki odalı dairelerdir.

"Deneyimime göre, en küçük dairelerin her zaman en çok talep gören daireler olmadığını söyleyebilirim. Çünkü bir daire çok küçük ve fonksiyonel olarak sınırlı hale geldiğinde, metrekare başına fiyat farkı o kadar belirgin olmaz. Yani "ne kadar küçükse o kadar pahalı" kuralı her zaman geçerli değildir, ancak metrekare başına fiyatın genellikle büyüklüğe bağlı olarak kademeli olarak azaldığını söyleyebiliriz," diyor Todorović.

Ayrıca, pratikte bir ek oda genellikle 20.000 ila 40.000 euro, bazen daha fazla değer artışı sağlayabileceğini belirtiyor çünkü potansiyel alıcıların çevresi önemli ölçüde genişliyor ve dairenin fonksiyonelliği iyileşiyor. Alıcılar sadece ekstra metrekareleri ödemiyorlar, aynı zamanda ayrı bir yatak odası veya çocuk odası, çalışma alanı veya en azından, ama yine de en az önemli olan, daha fazla gizlilik imkanı alıyorlar.

Eski binalarda, özellikle 1970'ler ve 1980'lerde inşa edilen yapılarda, yatırımcılar ve tasarımcılar genellikle ailelere yönelik daha büyük daireler yapmışlardır. Garsonjeler vardı, ancak daha düşük bir oranda.

Bugün yatırımcılar talep yapısını dikkatlice takip ediyorlar ve küçük dairelerin en erişilebilir ve likit ürün olduğunu biliyorlar. Bu nedenle birçok yeni projede, daha öncekinden çok daha fazla garsonjer ve tek odalı daire bulunuyor. Ve bunlar genellikle nakit olarak satın alınıyor.

"Bunun nedeni, yatırımcıların sermayesini enflasyondan korumak veya kira geliri elde etmek istemeleri nedeniyle popüler olduklarıdır. Bu tür yatırımcılar genellikle nakit paraya sahiptir. Ancak, küçük dairelerin önemli bir kısmı stamben kredisi kullanarak satın alınıyor, özellikle de ilk evlerini alan gençler için. Küçük dairelerde nakit ödeme oranı büyük aile dairelerine göre daha yüksektir, ancak büyük daireler genellikle bir yatırım ve stamben kredisi kombinasyonuyla finanse edilir," diyor Belgrad merkezli Europolis emlak ajansı sahibi Mirjana Todorović.

Aynı mikro bölgede ve aynı binada, ek bir oda, beklentilerin ötesinde, sadece metrekare başına eklenen alanlardan daha fazla değer artışı sağlayabilir.