Sırbistan'da yapıların yasal statüye kavuşturulması (legalizasyon) süreci, 8 Aralık'tan 8 Şubat gece yarısına kadar süren başvuru döneminin sona ermesinin ardından yeniden kamuoyunun odak noktasına yerleşti. Haklı gerekçelerle 24 Ekim'e kadar ek başvuru imkanı bulunurken, itiraz süresi 8 Mart'a kadar uzatıldı. İlk altı ayda 300 bin ila 500 bin yasal statü tasdik belgesi düzenlenmesi bekleniyor. Ülkenin modern tarihindeki en büyük ve en önemli mülkiyet-hukuk operasyonlarından biri olan bu süreç, emlak piyasasını büyük bir teste tabi tutarken, yasal hale gelen yapıların sahiplerinin satış yapıp yapamayacağı ve bunun arz, fiyatlar ve yatırımcılar üzerindeki etkileri önemli bir soru işareti olarak ön plana çıktı.

Emlak uzmanı Milić Đoković, altı ayda yarım milyon dosyanın işlenmesi planlarının iddialı olduğunu belirtti. Đoković, bu durumun gerçekleşmesi halinde emlak piyasası için büyük bir kazanım olacağını, zira tüm yapıların satışa çıkmayacağını, ancak yüzde 10'luk bir kısmının bile piyasaya girmesinin arzı önemli ölçüde artıracağını kaydetti. Belgrad, Novi Sad, Kraguyevaç ve Niş gibi büyük şehirlerde yeni konut açığının bulunduğunu vurgulayan Đoković, legalizasyonun piyasayı daha ciddiye alması ve kaçak yapılaşmaya karşı “sıfır tolerans” ilan edilmesiyle birlikte piyasada kontrollerin artacağını açıkladı. Tavan ve bodrum katlarının daireye dönüştürülmesi gibi uygulamaların minimum seviyeye ineceğini öngördüğünü aktardı.

Sırbistan Merkez Bankası Başkan Yardımcısı Željko Jović, enflasyon raporunun sunumunda legalizasyon sürecindeki yapıların işlemler tamamlandıktan sonra piyasaya girebileceğini ve bunun da konut arzı ile fiyatları potansiyel olarak etkileyebileceğini bildirdi. Đoković, legalizasyon belgesinin kredi teminatı olarak yeterli olup olmayacağı konusunda kesin bir görüş bildirmek için henüz erken olduğunu ifade etti. Belgenin belirli bir menkul kıymet ağırlığına sahip olabileceğini varsaydığını, ancak sigorta şirketlerinin ve mülkün değerlemesinin önemli bir rol oynayacağını vurguladı.

Đoković, müşterilerine danışmanlık yaparken ev alma ve yatırım amaçlı alım arasında net bir ayrım yaptığını kaydetti: “Daire aşktır, gayrimenkul iştir. Ev ise hayattır.” Bir ev satın almak isteyen kişilere imkanları olduğunda bunu yapmalarını tavsiye ederken, kiralama amaçlı alımlar için durumun farklı olduğunu belirtti. Kiraların düştüğünü, yabancı vatandaşların bir kısmının ayrılmasıyla piyasanın istikrar kazandığını ve vergi ile bakım masrafları göz önüne alındığında kira yoluyla yatırım getirisinin artık eskisi kadar hızlı veya kolay olmadığını vurguladı. Bu durumda, birkaç ay bekleyip piyasa hareketlerini takip etmenin daha değerli olabileceğini aktardı.

Đoković, piyasanın istikrara kavuşmasını beklediğini ve kilit göstergenin toplam işlem değeri yerine işlem sayısı olacağını söyledi. İşlem sayısı artarsa piyasanın gerçekten canlandığını, ancak işlem sayısı artmadan toplam işlem değerinin yükselmesinin sadece enflasyon ve fiyat artışının bir sonucu olabileceğini, gerçek bir değer artışı olmadığını kaydetti. Büyük miktarda yasal hale gelen yapının piyasayı aniden doldurarak bir bozulmaya yol açacağı korkusunu reddeden Đoković, fiziksel olarak bu kadar çok dosyanın işlenip aynı anda piyasaya çıkmasının imkansız olduğunu, ayrıca legalizasyonun sadece Belgrad'ı değil, tüm Sırbistan'ı kapsadığını ve tüm sahiplerin satış kararı almayacağını ifade etti. Artan arzın alıcılar için sadece seçenekleri artırabileceğini, dramatik sarsıntılara yol açmayacağını belirtti.

Eski ve yeni yapıların fiyat ilişkisine değinen Đoković, son yıllarda merkezi şehir belediyelerinde bu farkın önemli ölçüde azaldığını, hatta bazı yerlerde fiyatların neredeyse eşitlendiğini aktardı. Bir zamanlar yeni yapıların eski yapılardan yaklaşık yüzde 25 daha pahalı olduğu kuralının mantıklı bir ilişki olduğunu hatırlatan Đoković, eski bir binadaki tadilat görmüş bir dairenin yine de eski kalacağını vurguladı. Belgrad'ın merkezi bölgelerinde önemli bir fiyat düşüşü beklemediğini, ancak çevresel ve küçük yerleşim yerlerinde bir miktar sakinleşme ve eski ile yeni yapılar arasında daha net bir fiyat ayrımının ortaya çıkabileceğini kaydetti. Đoković'in genel değerlendirmesi ise, legalizasyon sürecinin büyük şehir merkezlerinden ziyade küçük yerleşim yerlerini ve banliyöleri daha fazla etkileyeceği, büyük şehirlerdeki emlak fiyatlarında şimdilik büyük düzeltmelerin beklenmediği yönündeydi.