Banka kredisi onayı tek başına yeterli değil: Yeni konut alırken kontrol edilmesi gereken beş nokta

Yeni yapılmış bir konutu krediyle satın almak isteyenler için bankanın kredi onayı vermesi tek başına yeterli olmuyor. Banka yalnızca alıcının gelirini değil, konutun kendisini, projenin belgelerini ve ipotek tesis edilebilirliğini de değerlendiriyor. İnşaat halindeki yapılarda ise işlerin tamamlanma oranı da önemli bir rol oynuyor.

Yeni konut alımı finansal avantajlar da sağlayabiliyor. Yasal koşulları yerine getiren ilk konut alıcıları KDV iadesinden yararlanabiliyor; enerji verimli konutlar için bazı bankalar özel konut kredileri sunuyor.

Bu nedenle satın alma kararından önce üç hesabın birbiriyle uyumlu olması gerekiyor: Konutun maliyeti, bankanın finanse edebileceği tutar ve alıcının kendi kaynaklarından karşılaması gereken miktar.

Konut seçmeden önce ne kadar kredi alınabileceği, ne kadar peşinat birikimi olduğu ve ev bütçesini fazla zorlamadan hangi aylık taksidin ödenebileceği belirlenmeli.

Banka kredi yeterliliğini değerlendirirken gelirleri, mevcut borçları, geri ödeme süresini ve söz konusu kredi ürününün koşullarını dikkate alıyor. Diğer krediler, kredi kartları ve kredili mevduat hesabından kaynaklanan yükümlülükler, onaylanacak tutarı etkileyebiliyor.

Bankalar kredi koşullarını kendi iş politikalarına göre belirlediğinden, konut seçiminden önce farklı tekliflerin karşılaştırılması gerekiyor.

Hesaplamaya konut alımı ve krediyle ilgili yan masraflar da dahil edilmeli: Konut değerlemesi, belge onayı, ipotek tescili ve sigorta gibi kalemler teklifin koşullarına göre değişiyor.

Peşinat, konut bedelinin alıcının kendi kaynaklarından karşıladığı kısmını oluşturuyor. Yabancı para endeksli standart konut kredilerinde bu oran genellikle yüzde 20 olarak hesaplanırken, ilk konut alımında yüzde 10 peşinatla finansman imkânı da bulunuyor. Özel devlet programlarında ise farklı koşullar geçerli.

Daha düşük peşinat imkânı, her bankanın bunu her müşteriye sunacağı anlamına gelmiyor. Somut teklif, kredi yeterliliği değerlendirmesi ve yetkili bir değerleme uzmanının belirlediği konut değeri belirleyici oluyor.

Yeni konutlarda yükleniciye yapılacak ödeme takvimi de kontrol edilmeli. Bedelin bir kısmı banka krediyi ödemeden önce vadesi gelebileceğinden, sözleşmede öngörülen ödeme planının mevcut nakit ve finansman koşullarıyla uyumlu olması gerekiyor.

Kredi koşullarını karşılamak, bankanın her yeni konut projesini finanse edeceği anlamına gelmiyor.

İnşaat ruhsat belgelerinin, taşınmazın hukuki statüsünün ve uygun bir teminatın tesis edilebilirliğinin kontrol edilmesi gerekiyor.

İnşaat halindeki konutlarda genellikle yapının en az yüzde 80 oranında tamamlanmış olması isteniyor. Ancak imkânlar bankaya ve teminat biçimine göre değişiyor. Bazı tekliflerde daha az tamamlanmış bir yapının finansmanı, başka uygun bir taşınmaz üzerine ipotek tesis edilerek mümkün olabiliyor.

Bu nedenle projenin kabul edilebilirliği ve kredinin ödeme zamanı, yükleniciye karşı ödeme yükümlülüğü üstlenilmeden önce kontrol edilmeli.

Metrekare fiyatı, konutun toplam maliyetini belirleyen tek veri değil. Yalıtım, doğrama, ısıtma ve soğutma sistemi ile yapının enerji özellikleri de önem taşıyor.

Enerji kimlik belgesi, binanın enerji sınıfını gösteriyor. Bazı bankalar, A veya B kategorisinde kimlik belgesine sahip taşınmazlar dahil olmak üzere enerji verimli konutların alımı için özel krediler sunuyor.

Bu tür bir teklif, faiz oranı, efektif faiz oranı, ücretler ve diğer koşullar açısından standart bir krediyle karşılaştırılmalı. "Yeşil kredi" ibaresi tek başına toplam maliyetin değerlendirilmesi için yeterli değil.

Enerji verimliliği gelecekteki faturalar açısından da önemli; ancak tüketim, konutun kullanım biçimine, korunan sıcaklığa ve enerji fiyatlarına da bağlı.

Yeni bir konutta ilk konut alımı yapan bir alıcı, öngörülen koşulları yerine getirmesi ve alımın bu vergi kapsamında olması halinde KDV iadesinden yararlanabiliyor.

İade hakkı, Sırbistan'da ikamet eden ve 1 Temmuz 2006 tarihinden satış sözleşmesinin onaylanmasına kadar Sırbistan'da mülkiyet, ortak mülkiyet veya birlikte mülkiyet altında konutu bulunmayan koşullarını da aralarında taşıyan, reşit Sırbistan vatandaşlarına tanınıyor. KDV dahil sözleşme bedelinin tamamının satıcının hesabına ödenmiş olması ve belirli satış biçimlerine ilişkin kanunda öngörülen özelliklerin karşılanması gerekiyor.

İade, alıcı için 40 metrekareye kadar tanınırken, koşulları karşılayan her hane üyesi için ek 15 metrekare daha hesaplanıyor. Daha büyük konutlarda iade yalnızca tanınan alan üzerinden yapılıyor.

Başvuru, sözleşme, KDV'nin gösterildiği mali makbuz ve ödeme kanıtı dahil öngörülen belgelerle Vergi İdaresi'ne yapılıyor. Bu nedenle iade, peşinatı karşılamak için kullanılabilecek bir para olarak önceden hesaba katılmamalı.