Sırbistan'da kiracının kirayı ödemeyi bırakıp faturaları biriktirmesi ve taşınmayı reddetmesi, ev sahibi için ciddi bir mali soruna dönüşebilir. Ev sahibi malını korumak zorundadır; ancak kapı kilidini değiştirip kiracıyı kapı dışarı edemez.
Bu noktada belirleyici olan, kira sözleşmesinin bulunup bulunmadığı, sözleşmenin nasıl feshedileceğinin düzenlenip düzenlenmediği ve doğrudan icra sürecinin başlatılmasını sağlayabilecek bir icra şerhi içerip içermediğidir.
Sırbistan'da ev sahibinin kirayı feshetmesi, tahliye talep etmesi ve alacaklarını tahsil etmesi için yollar bulunuyor. Ancak süreç somut koşullara bağlı ve kiracının tek bir kirayı geciktirmesiyle hemen tahliye edilebileceğine dair genel bir kural yok.
Konut ve Bina Bakımı Yasası'nın 35. maddesine göre, kirayı en az iki ay üst üste ödememek, ihtardan sonra da ödenmemesi kaydıyla kira sözleşmesinin feshi için gerekçe oluşturabiliyor. Bu, ev sahibinin borcu belgelemesi, kiracıya yazılı ihtar göndermesi ve ardından ilgili hukuki adımları atması gerektiği anlamına geliyor.
Sözleşmenin feshi ile fiili tahliyeyi birbirinden ayırmak önemli. Fesih gerekçesi bulunsa bile bu, kiracı taşınmazı terk etmeyi reddediyorsa ev sahibinin onu kendi başına çıkarma hakkına sahip olduğu anlamına gelmiyor. Bu nedenle sözleşmenin, vadesi gelmiş ve ödenmemiş kiralara ilişkin kanıtların, banka ekstrelerinin, yazışmaların ve ihtarın tebliğ edildiğine dair belgenin saklanması önem taşıyor. Bu belgeler, borç tahsili ve tahliye sürecinde belirleyici olabiliyor.
Ev sahibi için en önemli koruma önlemlerinden biri, noterde uygun biçimde düzenlenmiş, kiracının yükümlülüklerinin açıkça tanımlandığı ve icra şerhi içeren bir sözleşme. Böyle bir şerh, yasal koşullar yerine getirildiği ve yeterince açık düzenlendiği takdirde, aynı talep için önceden klasik bir dava açılmadan icra sürecinin başlatılmasını sağlayabiliyor. Ancak imzanın onaylanması icra belgesiyle aynı şey değil; sözleşmenin nasıl düzenlendiği ve içinde tam olarak ne yazdığı önemli.
İmzadan önce sözleşmenin kira tutarını ve ödeme süresini, kiracının üstlendiği masrafları, kiranın sona erme gerekçelerini ve biçimini, tahliye süresini ve yasal koşullar sağlandığında kiracının doğrudan icraya rıza gösterip göstermediğini kesin biçimde belirleyip belirlemediği kontrol edilmeli.
Böyle bir şerh yoksa ve kiracı taşınmayı reddediyorsa ev sahibinin mahkemede dava açması gerekebilir. Bu nedenle kiraya vermeden önce hukuki danışmanlık almak, sonradan yıllarca sürecek bir anlaşmazlıktan genellikle çok daha ucuza geliyor.
