Sırbistan Cumhurbaşkanı Aleksandar Vučić, altı yıl önce mülkünü sattıktan sonra eski sahibi, 40.000 euro tutarındaki bir onarım faturasıyla karşılaştı. Mülkü satarken kendini sözleşmede yer alan bir maddesiyle korumuştu ancak bu madde onu sorumluluktan kurtaramadı.

Bu satıcı, elektrik tesisatlarını veya banyo gibi alanları kendisinin yenileyen binlerce başka mülk sahibi gibi Fransız Medeni Kanunu'nun belirli durumlarda gizli kusurlar için sorumluluğu ortadan kaldıran maddeyi karşı karşıya geldi.

Kanun basit görünse de sonuçları çok pahalı olabilir. Bir ev sahibi, evi satmadan önce kapsamlı elektrik veya banyo yenilemeleri gibi işleri yapan kişi Fransız hukuku gereği bir inşaatçı olarak kabul edilebilir.

Fransız Medeni Kanunu'nun 1792. maddesi, inşaatçıyı her türlü işi tamamlayıp ardından bu işi kendi yaptığını veya yönettiğini belirten kişiye de tanımlar.

Bu kural profesyonel bir inşaatçı olup olmadığına bakılmaksızın geçerlidir. Bu kural Fransız Medeni Kanunu'nun resmi metninde de doğrulanmaktadır.

Pratikte, ev sahibi elektrik panosu yerleştirdi, bodrum katını yeniden düzenledi veya banyoyu tamamen yenilediyse, satmadan önce bu Fransız on yıllık sorumluluk kurallarına tabi olabilir.

1792. madde gereği, bir inşaatçı, binanın istikrarını tehdit eden veya kullanılma durumunu engelleyecek şekildeki hasarlardan dolayı alıcıya karşı 10 yıl boyunca sorumludur. Satıcı bu sorumluluğu dışlayabilir ancak işin sebebi dış faktörler olduğunu kanıtlayabilirse.

Birçok satıcı, gizli kusurlar için sorumluluktan muaf tutan bir madde içeren satış sözleşmesi ile kendilerini her türlü ileri talebe karşı koruduğunu düşünür.

Ancak, bu tür bir madde, ev sahibi yapılan işler nedeniyle inşaatçı konumuna getirildiğinde yasal 10 yıllık sorumluluğu ortadan kaldırmaz.

Fransız Yargıtay'ın Mart 2010 tarihli kararı, evleri yenileyen satıcıların satış sözleşmesindeki sorumluluktan muaf tutma maddesine başvuramayacağını belirtmiştir çünkü talep yasal inşaatçı sorumluluğuna dayanmaktadır.

Yargıtay'ın kararından anlaşılacağı üzere bu tür bir sorumluluk, basitçe bir satış sözleşmesiyle ortadan kaldırılmamalıdır.

Bu tür bir sorumluluk her türlü küçük onarım veya estetik değişiklik için geçerli değildir. Yapılan işlerin kapsamı ve doğası, binaya ciddi bir müdahalede bulunması gerekir.

Banyo tamamen yenilenmesi, hidroizolasyon, su giriş ve çıkış sistemleri dahil olmak üzere bu kategoriye girebilir. Elektrik tesisatının yenilenmesi de binayı tehlikeli veya yaşanmaz hale getiren bir eksiklik varsa bu kategoriye girer.

Fransız mahkemeleri bu kuralı bodrum katının yeniden düzenlenmesi, çatının değiştirilmesi ve diğer büyük müdahaleler gibi durumlarda da uygulamıştır. Bu nedenle, ev sahibi kendi ihtiyaçları için yapılan işleri daha sonra mülkü sattığında, inşaatçı olarak sorumlu olabilir.

Yargıtay ayrıca, 10 yıllık sorumluluğun sadece satışın hemen ardından gerçekleştiği duruma sınırlı olmadığını da doğruladı.

Hasar 10 yıllık sorumluluk kapsamına girerse, alıcı prodavcının suçlu davrandığını kanıtlama zorunluluğunda değildir. Önemli olan işlerin doğası, tamamlanma zamanı ve hasarın ciddiyetini belirlemektir.

Bu durumda satıcının satış sözleşmesindeki sorumluluktan muaf tutma maddesini göstermesi yeterli değildir.

Sorumluluktan kurtulmanın bir yolu ise dış faktörler nedeniyle oluşan hasarı kanıtlamaktır. Yani, hasara sebep olan olayı satıcı ve yapılan işlere bağlayamazsınız.

10 yıllık sorumluluk kapsamına girmeyen hasarlar için farklı kurallar uygulanabilir. Bu tür anlaşmazlıklarda, satıcının hatasını veya gizli kusurlar nedeniyle sorumluluğun karşılanması için gerekli koşulları sağlamasını kanıtlamak gerekebilir.

En önemli koruma şekli uygun bir sigortadır. Fransız hukuk uzmanları, ev sahiplerinin kapsamlı işler yapmadan önce, ciddi inşaat hataları nedeniyle oluşan hasarları kapsayan bir sigorta yaptırılmasını önermektedir.

Bu tür bir poliçe, uzun ve pahalı bir mahkeme sürecine gerek kalmadan onarım finansmanı sağlayabilir.

Ev sahiplerine ayrıca, ustaların ve şirketlerin yaptığı işler hakkında tüm faturaları, sözleşmeleri, belgeleri ve sigorta kanıtlarını saklamaları tavsiye edilir. Bu belgeler, sorumluluğu belirlemek veya bir yükleniciye tazminat talep etmek gerektiğinde kritik önem taşıyabilir.

Satış sözleşmesini imzalamadan önce alıcıya yapılan işler hakkında, tamamlanma zamanı ve bu işi yapan kişiler hakkında net bilgiler verilmesi önemlidir.

En büyük tuzak satıcılara karşı, sorumluluklarının mülkü teslim ettikten sonra sona ermediğidir.

Kapsamlı işleri gerçekleştiren veya organize eden kişi, işlerin tamamlanmasından itibaren 10 yıllık süre boyunca alıcıdan taleplere maruz kalabilir. Bu nedenle, bazı durumlarda ev satışından yıllar sonra tekrar ortaya çıkabilir ve eski sahibi mülkün artık bittiğini düşünüyorsa bile sorunun devam ettiğini fark eder.

Bu kurallar Fransız hukukuna uygundur. Diğer ülkelerdeki mülk sahipleri büyük işler yapmadan önce ve mülkü satmadan önce yerel yasaları ve sigorta koşullarını kontrol etmelidir.