Yunanistan, Avrupa Birliği dışındaki ülkelerden gelen alıcılar için gayrimenkul devir vergisini (tapu harcı) yüzde 3'ten yüzde 15'e çıkarmayı planlıyor. Yunanistan Başbakanı Kiryakos Miçotakis'in duyurduğu düzenleme, üçüncü ülke vatandaşı olarak Sırbistan'dan konut alanları da kapsayacak.
Miçotakis, söz konusu düzenlemeyi yüksek konut fiyatları ve belirli talep türlerinin piyasada yarattığı baskıyla ilişkilendirerek "caydırıcı bir önlem" olarak tanıttı. Yunanistan hükümeti, konut arzını artırmayı ve kısa süreli turistik kiralamanın piyasa üzerindeki baskısını sınırlamayı amaçlayan başka önlemler de getiriyor.
Yeni düzenlemenin 1 Temmuz 2027'de yürürlüğe girmesi öngörülüyor. Önlem gerçek kişileri kapsayacak, tüzel kişiler kapsam dışında tutulacak.
Sırbistan'dan bir alıcının Yunanistan'da 200 bin euro değerinde bir gayrimenkul satın alması halinde, mevcut yüzde 3'lük oran üzerinden 6 bin euro vergi ödemesi gerekiyor. Yeni düzenlemenin yürürlüğe girmesi durumunda aynı alıcı yüzde 15 oranında 30 bin euro devir vergisi ödeyecek. Bu tutara belediye harcının da eklenmesi gerekiyor.
Yunanistan'da hâlihazırda ENFIA olarak bilinen ve yabancı mülk sahiplerini de kapsayan yıllık bir gayrimenkul vergisi bulunuyor. Yüzde 3'ten yüzde 15'e çıkarılması öngörülen oran bu yıllık vergiyi değil, satın alma sırasında ödenen devir vergisini kapsıyor.
Gayrimenkul uzmanı Ervin Paşanoviç, yeni önlemin amacının yatırım amaçlı talebin baskısını azaltmak olduğunu belirtiyor. Paşanoviç, "Artık yabancıların alıma çok fazla yatırım yapmasını istemiyorlar" değerlendirmesinde bulunuyor.
Talebin artması halinde konut fiyatlarının yükselme eğiliminde olduğunu, bir kez yükselen fiyatların ise eski seviyesine dönmesinin zor olduğunu ifade eden Paşanoviç, "Konut fiyatları bir kez yükseldiğinde eski seviyesine dönmesi çok zor. Onları ancak bir kriz ya da resesyon geri getirebilir, çünkü gayrimenkul piyasası esasen yavaştır, tembeldir ve borsa gibi günlük dalgalanamaz" diyor.
Yunanistan Merkez Bankası verilerine göre, Sırbistan'da yerleşik kişiler 2025 yılı boyunca Yunanistan'daki gayrimenkullere 24,66 milyon euro yatırım yaptı; bu tutara satışlar ve diğer yatırım geri çekmeleri de dahil. Bu tutar hem gerçek hem tüzel kişileri kapsıyor ve yatırımcının ülkesi vatandaşlığa göre değil yerleşiklik durumuna göre belirleniyor.
Paşanoviç bu tutarın büyük olmadığı görüşünde. "Bu küçük bir rakam. Kitlesel bir şey değil" diyen Paşanoviç, 24,66 milyon euronun görece küçüklüğünü şöyle açıklıyor: Bu tutar örneğin konut başına 100 bin euro üzerinden hesaplanırsa, söz konusu parayla 240 daire alınmış olur.
Bu veri, Sırp alıcıların Yunanistan'a ilgisinin göz ardı edilebilir olduğu anlamına gelmiyor. Selanik ve geniş bölgesi ile Yunanistan kıyısındaki bazı destinasyonlar yıllardır Sırbistan'dan alıcı çeken lokasyonlar arasında yer alıyor. Ancak Yunanistan, Sırp alıcıların değerlendirdiği tek destinasyon değil.
Paşanoviç, Sırbistan vatandaşlarının Yunanistan'ın yanı sıra en sık Karadağ, Hırvatistan ve İtalya'yı, özellikle Trieste bölgesini değerlendirdiğini belirtiyor. "İnsanlar genellikle Karadağ ve Hırvatistan'ın yanı sıra deniz kıyısında Trieste ve Selanik'ten alım yapıyor" diyor.
Paşanoviç ayrıca Türkiye'yi, özellikle Ayvalık bölgesini ve Mısır'ı, yani Hurgada'yı da sayıyor. "Tanıdığım birkaç kişi oldukça uygun fiyata daire alıp kiraya verdi" diyen Paşanoviç, ancak bu yatırımların şu an için toplam ekonomik hacim açısından büyük önem taşıyacak düzeyde olmadığını ekliyor.
Yunanistan'daki vergi artışı, Güney Avrupa genelinde yürütülen daha geniş bir tartışmanın parçası: Yabancı yatırımların konut piyasası üzerindeki baskısı nasıl sınırlandırılırken, yabancı alıcıların getirdiği gelir ve yatırım nasıl korunur?
Paşanoviç benzer bir eğilimin diğer turizm ülkelerinde de görüldüğünü düşünüyor. "Bu artık bir Güney Avrupa momenti" diyen Paşanoviç, örnek olarak İspanya, Hırvatistan ve İtalya'yı göstererek bu ülkelerin yıllık emlak vergilerini yükselttiğini belirtiyor.
İspanya'da kiralar nedeniyle şu anda çok sert gösteriler yapıldığını aktaran Paşanoviç, amacın yatırım amaçlı gayrimenkulünde yaşamayan yabancılar için bu tür alımları vergi sistemi üzerinden zorlaştırmak olduğunu söylüyor.
Sorun özellikle, yatırımcıların satın aldığı gayrimenkullerin uzun vadeli konut piyasasının dışında kaldığı ya da turistik kiralamada kullanıldığı bölgelerde belirginleşiyor. Paşanoviç, "Hırvatistan, İtalya ve Yunanistan da aynı şeyi düşünüyor" diyor.
Bu nedenle bazı devletler ve yerel yönetimler vergi politikasıyla mülk sahiplerinin davranışını etkilemeye çalışıyor. Paşanoviç, bu ülkelerde yabancılara yönelik verginin o kadar yükseltildiğini, Hırvatistan'da bir kişinin orada yaşamadan daire sahibi olmasının kârlı olmayacağını belirtiyor.
