Sırbistan'a gelen yabancı uyruklu sayısındaki artış, özellikle Rusların gelişi Belgrad'da kiralık konut piyasasını değiştirdi. Konum, kira tutarı ve dairenin donanımının yanı sıra birçok yabancı kiracı için belirleyici olan bir başka konu daha var: Ev sahibinin oturum bildirimini yapmaya, yani "beyaz kart" olarak bilinen belgeyi sağlamaya hazır olup olmadığı. Yasal bir zorunluluk olmasına rağmen bazı ev sahipleri, genellikle yabancının adreslerine kaydolmasıyla elde edeceği haklara ilişkin belirsizlik nedeniyle bu işlemden çekiniyor.
Beyaz kart, bir yabancının Sırbistan'daki oturum bildirimini gösteren belgenin yaygın adı. Bu belge yabancının ikamet ettiği adresi kayda geçiriyor; ancak bildirim geçici oturum izni anlamına gelmiyor ve kiracıya taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı da tanımıyor. Yabancılar Kanunu'na göre, bir yabancıya ücret karşılığı konaklama sağlayan kişi, konaklamanın başlamasından itibaren 24 saat içinde yabancının oturumunu bildirmekle yükümlü.
Nekretnine platformunun Sırbistan pazar yeri sorumlusu Jelena Dukić, bu belgenin kiralama sürecindeki önemini, bazı ev sahiplerinin yabancı kiracıları neden bildirmediğini ve Rusların gelişinin Belgrad konut piyasasını nasıl etkilediğini değerlendirdi.
Dukić'e göre, Belgrad'da uzun süreli daire arayan yabancı uyruklular arasında oturum bildirimi talebi oldukça yaygın. Bu konu özellikle Sırbistan'da çalışanlar, ailesiyle gelenler veya geçici oturumlarını düzenlemeyi planlayanlar için önem taşıyor. Dukić, bu kişilerin konum ve aylık kiranın yanı sıra ev sahibiyle adres bildirimini sorunsuz şekilde tamamlayabileceklerini önceden bilmek istediğini, bu nedenle söz konusu sorunun daire seçiminde pratik bir ağırlığı bulunduğunu belirtti.
Dukić, yabancının hangi ülkeden geldiğine bakılmaksızın kısa süreli konaklamalarda da bildirim yükümlülüğünün geçerli olduğunu hatırlattı. Yabancılar Kanunu uyarınca ücret karşılığı konaklama sağlayan kişinin, konaklamanın başlamasından itibaren 24 saat içinde oturumu bildirmek zorunda olduğunu ifade eden Dukić, bu kuralın kiracının Rusya vatandaşı olup olmamasından bağımsız olarak geçerli olduğunu söyledi.
Beyaz kart ile geçici oturum izninin sık sık birbirine karıştırıldığını vurgulayan Dukić, ikisinin ayrı tutulması gerektiğini belirtti. Bildirimle yabancının nerede konakladığının kayda geçirildiğini, uzun süreli oturum hakkının ise ayrı bir prosedürle düzenlendiğini anlatan Dukić, burada günlük hayatını kurmayı planlayan bir kiracı için her iki konunun da düzgün şekilde çözülmesinin önemli olduğunu, ev sahibinin belgeler konusunda işbirliğine hazır olmasının güvenli bir kiralama için önemli bir koşul oluşturduğunu kaydetti.
Oturum bildirimi yasal olarak düzenlenmiş olsa da bazı ev sahiplerinin yabancı uyruklulara konut kiralamaya hâlâ temkinli yaklaştığını belirten Dukić, bunu doğrulayacak özel bir araştırma olmadan ev sahiplerinin çoğunun yabancıları bildirmekten kaçındığını ya da bu korkunun geçmişe göre arttığını söylemenin doğru olmayacağını ifade etti. Dukić, kamuya yansıyan piyasa deneyimlerinde bazı ev sahiplerinin bildirim yükümlülüğü nedeniyle yerli kiracıya öncelik verdiğinin görüldüğünü söyledi.
En yaygın belirsizlikler, oturum bildiriminin ev sahibi için ne anlama geldiği, yabancının bu yolla daire üzerinde belirli haklar edinip edinmediği ve kiralama sona erdiğinde ne olacağı üzerinde yoğunlaşıyor. Dukić, adres bildirimi ile taşınmaz haklarının birbirinden açıkça ayrılması gerektiğini belirterek, oturum bildiriminin tek başına kiracıya daire üzerinde mülkiyet hakkı vermediğini, dairenin kullanımı, ödemeler, bakım ve kiralamanın sona ermesinin sözleşme ve ilgili mevzuatla düzenlendiğini anlattı.
Bazı ev sahiplerinin kiracıyla olası sorunların yanı sıra vergi yükümlülükleri konusunda da tereddüt yaşadığını aktaran Dukić, bunun özellikle kiralamayı daha önce resmi olarak düzenlememiş ev sahiplerinde görüldüğünü söyledi. Dukić, vergi yükümlülüğünün kira gelirinin elde edilmesiyle doğduğunu ve kiracının oturum bildiriminden bağımsız olarak var olduğunu belirterek, ev sahibinin yükümlülüklerini önceden anlamasının ve kiralama hesabına dahil etmesinin faydalı olacağını ifade etti.
Ona göre ev sahibi için en iyi koruma bildirimden kaçınmak değil, kiracıyla ilişkiyi açıkça düzenlemek. Dukić, ev sahibine en fazla güvenliği iyi hazırlanmış bir sözleşme, açıkça belirlenmiş yükümlülükler, kararlaştırılmış depozito ve dairenin teslim sırasındaki durumunun belgelenmesinin sağladığını, olası sorunların böylece somut kiralama koşulları üzerinden çözülebildiğini ve her iki tarafın da neyi kabul ettiğini bildiğini söyledi.
Ev sahibinin oturum bildirimine katılmayı reddetmesi, yabancı kiracı için daire diğer tüm kriterlerde uygun olsa bile belirleyici olabiliyor. Dukić, dairenin fiyat, yerleşim ve konum açısından kiracıya uygun olabileceğini, ancak adresi düzgün şekilde bildirebilme imkânının onun için temel koşul olmayı sürdürdüğünü, özellikle uzun süreli konaklama planlayan birinin böyle bir belirsizliği göz ardı etmesinin zor olduğunu belirtti.
Piyasa açısından bakıldığında, yabancı uyrukluyu adresinde bildirmek istemeyen ev sahibi potansiyel kiracı sayısını azaltıyor. Ancak Dukić, tam olarak bu nedenle kaç kiralama görüşmesinin sonuçsuz kaldığının kesin olarak belirlenebilmesi için yeterli veri bulunmadığını kaydetti. Bu nedenle oturum bildirimi konusunun ev sahibi ile gelecekteki kiracı arasındaki görüşmenin başında çözülmesini önerdi.
Dukić, daireyi kimin kiraladığının, hangi belgelere sahip olduğunun ve bildirimin nasıl yapılacağının kontrol edilmesi gerektiğini belirterek, kanunun bildirim yükümlülüğünü kısa bir süreye bağladığını, anlaşmanın kiracı taşındıktan sonraya bırakılmasının gereksiz sorun yarattığı uyarısında bulundu. Bu konunun depozito verilmeden ve taşınma tarihi kararlaştırılmadan önce konuşulması gerektiğini ekleyen Dukić, bunun ev sahibi için kiracıyla baştan düzenli bir ilişki kurma fırsatı, kiracı için de o adreste hayatını planlayabileceğine dair bir güvence olduğunu söyledi.
2022'de çok sayıda Rus vatandaşının gelişi, özellikle talebin hızla artması ve kiraların güçlü şekilde yükselmesiyle Belgrad konut piyasasını önemli ölçüde etkiledi. Ancak o zamandan bu yana durum değişti ve yabancı kiracıların bugün ihtiyaçları ve mali imkânları farklılık gösteriyor.
Dukić, etkinin özellikle 2022'deki ilk büyük gelişler sırasında belirgin olduğunu, talebin hızla arttığını ve kiraların sert biçimde yükseldiğini, ardından bir uyum sürecinin geldiğini anlattı. Bugün kiracılar arasında hem yeni gelenlerin hem de şehri artık tanıyan, daire değiştiren veya daha uzun vadeli bir çözüm arayanların bulunduğunu belirten Dukić, son dönemdeki piyasa deneyimlerinin ilk dalgaya kıyasla daire seçiminde daha temkinli davranıldığına işaret ettiğini söyledi.
Dukić'in aktardığı Göç Profili verilerine göre, 2025 sonunda 54.917 Rus vatandaşının Sırbistan'da geçerli geçici oturum izni bulunuyordu. Bunun ülke geneline ilişkin bir veri olduğunu ve Belgrad'daki kiracı sayısını göstermediğini vurgulayan Dukić, yine de bu topluluğun ihtiyaçlarının konut piyasası için neden önem taşıdığını ortaya koyduğunu belirtti.
Yaygın varsayımlardan biri Rus kiracıların yerli kiracılardan belirgin şekilde daha büyük bütçelere sahip olduğu yönünde. Ancak piyasa verileri aralarında büyük farklar bulunduğunu gösteriyor. Dukić, portallarında ilan veren acentelerden aldıkları bilgilere göre üst sınırı yaklaşık 500 avro olan kiracıların da ayda 1.200 veya 1.500 avro ayırabilenlerin de bulunduğunu söyledi. Bütçesi sınırlı olanların arayışının daha uzak mahalleleri de kapsadığını belirten Dukić, bu nedenle yabancı ve yerli kiracıların aynı arz için rekabet ettiğini ifade etti.
Bu, yabancı uyrukluların yalnızca cazip konumlardaki daha pahalı daireleri aramadığı, yerli kiracıların daire kiraladığı piyasa kesimlerinde de yer aldığı anlamına geliyor. Fiyat ve donanımın yanı sıra Belgrad'da daha uzun süre yaşamayı planlayanlar için kiralama süresi, aylık giderler, sözleşme ve düzgün oturum bildirimi imkânı giderek daha önemli hale geliyor.
Dukić, bu nedenle ev sahiplerine gelecekteki kiracının ne kadar güvenilir olduğunu ve sunulan koşulların uzun vadede ona uyup uymadığını değerlendirmelerini önerdi. Ona göre istikrarlı bir kiralama düzenli ödeme, korunmuş bir daire ve açıkça düzenlenmiş ilişkiler anlamına geliyor. Dukić ayrıca kira hareketlerini yalnızca yabancı uyrukluların varlığının değil, öğrencilerin mevsimsel talebinin, konumun, kalitenin ve daire arzının da etkilediğini hatırlattı.
