Sırbistan'da yabancılar konut kredisi alabiliyor: Koşullar vatandaşlarla aynı olabiliyor

Sırbistan'a yerleşen yabancıların bir bölümü için barınma, kiralık konuttan fazlasını ifade ediyor. Ülkede daha uzun süre kalmaya karar verip konut satın almak isteyen yabancı uyruklular için akla gelen soru, konut kredisi alıp alamayacakları. Bazı bankalarda yanıt olumlu; koşullar Sırbistan vatandaşlarıyla aynı olabiliyor.

Sırbistan Cumhuriyet İstatistik Kurumu'nun (RZS) son verilerine göre 2014-2024 döneminde ülkeye 167.244 yabancı uyruklu yerleşirken, aynı dönemde 72.512 yabancı ülkeden ayrıldı. Yalnızca 2024'te gelen 34.155 yabancı uyruklunun yüzde 50,1'ini Rusya vatandaşları oluşturdu. Onları Çin (yüzde 13,2), Hindistan (yüzde 6,2), Türkiye (yüzde 5,7), Sri Lanka (yüzde 2,4) ve Nepal (yüzde 2,3) vatandaşları izledi; ardından Belarus, Ukrayna, Karadağ, Özbekistan, Bosna-Hersek, Bangladeş, Almanya ve Romanya gibi ülkeler geldi. Net göç fazlasının en büyük bölümü Belgrad bölgesinde (8.932 kişi), en küçüğü ise Güney ve Doğu Sırbistan'da (275) kaydedildi.

Bazı göçmenler için Sırbistan daha gelişmiş Avrupa ülkelerine giden yolda bir durakken, diğerleri ülkede uzun vadeli kalmayı planlıyor. Bu kişiler, onaylı geçici ikamet temelinde kesintisiz üç yıl kaldıktan ve ek koşulları yerine getirdikten sonra kalıcı ikamet başvurusu yapma hakkına sahip. 2024'te 19.612 yabancı uyruklu kalıcı ikamete sahipti; bu, 2022'ye göre yüzde 65 artış anlamına geliyor. Bunların en kalabalık grubunu 7.032 kişiyle Rusya vatandaşları oluşturdu.

2024'te Sırbistan'a gelen yabancı uyrukluların ortalama yaşı 33,2 idi. Ruslar ortalamayı düşürüyor: 2023'te ülkeye gelen Rusya vatandaşlarının ortalama yaşı 30'du. Bu da yeni gelenler arasında, Sırbistan'da uzun vadeli kalıp kalmayacaklarına ve dolayısıyla barınma sorununu nasıl çözeceklerine henüz karar vermesi gereken çok sayıda genç bulunduğunu gösteriyor.

Bu sorunun çözümünde çok sayıda Sırp emlak ajansının yanı sıra Rusya merkezli ETAGI şirketinin franchise'ı ETAGI.com da devreye giriyor. Şirketin sahibi ve müdürü Dobrica Ilić, 4zida portalına yaptığı açıklamada birçok Rusya vatandaşının Sırbistan'ı yaşam yeri olarak sevdiğini ve ülkeye bugüne kadar gelenlerin yüzde 20 ila 30'unun burada konut satın almaya karar verdiğini söyledi. En çok Novi Sad ve Belgrad'da daire ve ev satın alındığını, ancak doğayı ve daha sakin yerleri sevdikleri için Subotica ve Zrenjanin gibi daha küçük şehirlerin de ilgi çektiğini belirtti.

Ancak ister şehrin hareketli bir bölümünü ister yeşilliklerle çevrili sakin bir yeri arıyor olsunlar, ihtiyaçlarına uygun daire bulmak her zaman kolay değil. Ilić'e göre Rusya vatandaşları, geldikleri yerleri hatırlatan site tipi yerleşimleri tercih ediyor. Kişisel eğilimlerin yanı sıra, inşaat halindeki dairelere yatırım yapamamaları, yalnızca kayıtlı adreslerinin olacağı mevcut konutlara yönelebilmeleri de seçeneklerini daraltıyor.

Zorluklar bununla sınırlı değil. Yaygın kanının aksine Sırbistan'da yaşayan Rusya vatandaşlarının tamamı zengin değil; onlar için de metrekare başına 3.000 avro ve üzerini ayırmak kolay değil. Nitekim diğer yabancı uyruklular için de durum farklı değil.

Bu nedenle bazıları kredi yoluyla finansman aramak zorunda kalıyor. Peki bu tür kredileri onaylayan bankalarda yabancı uyruklular ve yerleşik olmayanlar için süreç nasıl işliyor?

Kredilendirme söz konusu olduğunda yabancı uyruklular ile yerleşik olmayanları ayırt etmek önemli. Yabancı uyruklu bir kişi, Sırbistan'da yaşıyor ve burada gelir elde ediyorsa yerleşik statüsüne sahip olabiliyor; yerleşik olmayan ise yurt dışında yaşayıp çalışan bir Sırbistan vatandaşı da olabiliyor.

Bankalar bu müşteri grubunu her zaman aynı şekilde ele almıyor. Bazıları onlar için özel olarak tanımlanmış kredi ürünleri veya koşullar sunarken, diğerleri onları mevcut konut ve diğer kredi ürünlerine dahil ediyor. Birkaç bankadan edinilen bilgiye göre yabancı uyruklular ve yerleşik olmayanların kredi portföylerindeki payı istatistiksel hata payının altında; bu nedenle bu müşteri grubu şimdilik ürün geliştirmede öncelikli değil.

API bankası yetkilileri de yabancı uyruklular ve yerleşik olmayanların şu anda kredi portföyünde önemli bir yer tutmadığını, ancak bu grubun kredilere ilgisinin yıldan yıla arttığını belirtiyor. Ancak bankaya göre, yabancı uyruklulara ve yerleşik olmayanlara sunulan ürünlerin uyarlanmasına rağmen bu müşterilerle iş yapma, jeopolitik durum da dahil olmak üzere daha geniş ekonomik ve toplumsal ortama bağlı olacak.

API bankası, "Yabancı uyrukluların geliş ve kalış eğilimi sürerse, özellikle konut alımının finansmanı alanında finansal hizmetlere yönelik taleplerinin de artması beklenebilir. Yurt dışında yaşayıp çalışan Sırbistan vatandaşlarına gelince, onların Sırbistan'daki finansman ihtiyacı büyük ölçüde konut kredilerine yönelik ve bu kredi türüne talep de genel ekonomik gelişmelere ve küresel piyasa koşullarına bağlı" dedi.

API bankası yetkilileri, bu müşteri grubunun en çok konut kredileriyle ilgilendiğini belirtiyor. Bankanın internet sitesine göre, yerleşik statüsüne ve Sırbistan'da geliri olan yabancı uyruklular, 500.000 avroya kadar döviz klozlu dinar konut kredisine başvurabiliyor. Geri ödeme süresi 20 yıla kadar; teminatlar ise banka lehine birinci derece ipotek, senet, idari yasaklama ve ipotek konusu taşınmaz üzerinde temel riskler ile tesisattan su sızması ek riskini kapsayan, banka lehine temlik edilmiş sigorta poliçesi.

Aynı koşullar, Sırbistan'da gelir elde eden yerleşik olmayanlar ile yurt dışında gelir elde edip Sırbistan'da daire almak isteyen müşteriler için de geçerli. API bankası bu koşulların diğer müşteriler için geçerli olanlardan farklı olmadığını vurguluyor. Başka bir deyişle banka için en önemlisi, borçlunun yasal ve düzenleyici koşulları karşılaması, istikrarlı ve düzenli gelire ya da işe sahip olması; banka da kendi iç politika ve prosedürlerine göre krediyi geri ödeme kapasitesini değerlendiriyor.

Ancak yabancı uyruklular ve yerleşik olmayanlar söz konusu olduğunda banka, kredi kapasitesinin yanı sıra oturum statülerini, gelir kaynağını ve istikrarını, kredi geçmişini de değerlendirmek zorunda. Müşterinin Sırbistan'la kalıcı bağları yoksa bankanın riski değerlendirebilmesi için daha fazla bilgiye ihtiyacı oluyor.

API bankası, bu müşteri grubunun kredi kapasitesinin nasıl belirlendiği sorusuna, sürecin diğer müşterilerle aynı olduğu yanıtını veriyor: gelirlerini, finansal yükümlülüklerini ve kredi geçmişini doğrulayan finansal belgeler esas alınıyor. Banka açıklamasında, kontrolde bordro ve banka hesap özetinde görünen düzenli aylık gelirlerin dikkate alındığını, kredi geçmişi ve mevcut yükümlülüklerin müşterilerin yaşadığı ve gelir elde ettiği ülkenin kredi bürosu raporu incelenerek değerlendirildiğini belirtti. Teminatların kredi türüne ve risk değerlendirmesine bağlı olduğunu, konut kredilerinde temel teminat araçlarından birinin taşınmaz üzerindeki ipotek olduğunu kaydetti.

Bankaya göre yabancı uyruklular ve yerleşik olmayanlar için kredilerde bankanın daha yüksek peşinat veya ek teminat istediğine dair genel bir kural bulunmuyor; bu da bu müşteri grubunda da konut kredisinde asgari peşinatın yüzde 20 olduğu anlamına geliyor.

Yani yabancı uyruklular ve yerleşik olmayanlar için otomatik olarak daha sıkı koşullar geçerli olmasa da, bankanın gelirlerini ve finansal geçmişini doğrulamakta zorlanması halinde krediye giden yol daha karmaşık olabiliyor. Bu müşteriler şimdilik bankacılık piyasasının küçük bir bölümünü oluşturuyor; ancak daha fazla varlık göstermeleri bankaları hizmetlerini onlara daha fazla uyarlamaya teşvik edebilir.