Sırbistan'a, özellikle de Rusya'dan gelen yabancı uyruklu kişilerin sayısındaki artış, Belgrad'da kiralık konut piyasasını değiştirdi. Konum, kira bedeli ve eşyalı olup olmamasının yanı sıra, birçok yabancı kiracı için belirleyici bir soru daha var: Ev sahibi ikametgâh kaydını, yani halk arasında "beyaz kart" denilen belgeyi yapmaya hazır mı? Yasal bir yükümlülük olmasına rağmen, bazı ev sahipleri bu işlemden hâlâ çekiniyor; çoğunlukla yabancının kendi adreslerine kaydolmasıyla hangi hakları elde edeceğine dair belirsizlikler nedeniyle.
Beyaz kart, bir yabancının Sırbistan'daki ikametgâh kaydına ilişkin belgenin yaygın adı. Bu belgeyle yabancının ikamet ettiği adres kayıt altına alınıyor; ancak kayıt, geçici oturum izni anlamına gelmiyor ve kiracıya taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı da vermiyor. Yabancılar Kanunu'na göre, bir yabancıya ücret karşılığı konaklama sağlayan kişi, konaklamanın başlamasından itibaren 24 saat içinde yabancının ikametgâhını bildirmekle yükümlü.
Bu belgenin kiralama sırasında ne kadar önemli olduğunu, bazı ev sahiplerinin yabancı kiracıları neden kaydettirmek istemediğini ve Rusların gelişinin Belgrad konut piyasasını nasıl etkilediğini, Nekretnine platformunun Sırbistan pazar yeri sorumlusu Jelena Dukić anlattı.
Dukić'e göre, Belgrad'da uzun süreli konut arayan yabancı uyruklular arasında ikametgâh kaydı talebi oldukça yaygın. Bu talep özellikle Sırbistan'da çalışanlar, ailesiyle gelenler veya geçici oturum iznini düzenlemeyi planlayanlar için önem taşıyor.
Dukić, bu kişilerin konum ve aylık kira bedelinin yanı sıra, ev sahibiyle adres kaydını sorunsuz şekilde tamamlayabileceklerini önceden bilmek istediğini belirterek, bu nedenle söz konusu sorunun konut seçiminde somut bir ağırlığı olduğunu söyledi.
Kayıt yükümlülüğünün, yabancı kısa süreliğine gelse ve hangi ülkeden gelirse gelsin geçerli olduğunu hatırlatan Dukić, Yabancılar Kanunu uyarınca ücret karşılığı konaklama sağlayan kişinin, konaklamanın başlamasından itibaren 24 saat içinde ikametgâhı bildirmek zorunda olduğunu ifade etti. Bu kuralın kiracının Rusya veya başka bir ülke vatandaşı olmasına bakılmaksızın geçerli olduğunu vurguladı.
Dukić, beyaz kart ile geçici oturum izninin karıştırılmaması gerektiğini, bu iki kavramın sık sık birbirine karıştırıldığını belirtti. Kayıtla yabancının nerede barındığının tespit edildiğini, uzun süreli oturum hakkının ise ayrı bir prosedürde düzenlendiğini anlatan Dukić, günlük yaşamını burada sürdürmeyi planlayan bir kiracı için her iki konunun da usulünce çözülmesinin önemli olduğunu, bu açıdan ev sahibinin belgeler konusunda işbirliğine hazır olmasının güvenli bir kiralama için önemli bir koşul oluşturduğunu kaydetti.
İkametgâh kaydı yasal olarak düzenlenmiş olsa da bazı ev sahiplerinin yabancı uyruklulara konut kiralamaya hâlâ temkinli yaklaştığını aktaran Dukić, bunu doğrulayacak özel bir araştırma olmadan, ev sahiplerinin çoğunun yabancıları kaydettirmekten kaçındığını ya da bu korkunun bugün eskisinden daha büyük olduğunu söylemenin doğru olmayacağını ifade etti. Kamuya yansıyan piyasa deneyimlerinde, kayıt yükümlülüğünün bazı ev sahipleri için yerli kiracıya öncelik verme gerekçesi olarak ortaya çıktığını söyledi.
En yaygın tereddütler, ikametgâh kaydının ev sahibi için gerçekte ne anlama geldiği, yabancının bu yolla konut üzerinde belirli haklar edinip edinmediği ve kiralama sona erdiğinde ne olacağı üzerinde yoğunlaşıyor. Dukić, adres kaydı ile taşınmaz haklarının birbirinden açıkça ayrılması gerektiğini belirterek, ikametgâh kaydının tek başına kiracıya dairenin mülkiyet hakkını vermediğini, konutun kullanımı, ödemeler, bakım ve kiralamanın sona ermesinin sözleşme ve ilgili mevzuatla düzenlendiğini anlattı.
Kiracıyla olası sorunlar yaşanması korkusunun yanı sıra bazı ev sahiplerinin vergi yükümlülükleri konusunda da tereddütleri bulunuyor. Dukić, özellikle kiralamayı o zamana kadar resmi olarak düzenlememiş ev sahiplerinde vergi konusunda tereddüt yaşandığını, ancak vergi yükümlülüğünün kira geliri elde edilmesiyle doğduğunu ve kiracının ikametgâh kaydından bağımsız olarak var olduğunu söyledi. Bu nedenle ev sahibinin yükümlülüklerini önceden anlamasının ve kiralama hesabına dahil etmesinin faydalı olduğunu belirtti.
Dukić'e göre bir ev sahibi için en iyi koruma, kayıttan kaçınmak değil, kiracıyla ilişkiyi açıkça düzenlemek. İyi hazırlanmış bir sözleşme, açıkça belirlenmiş yükümlülükler, kararlaştırılmış depozito ve taşınma sırasında dairenin durumunun belgelenmesinin ev sahibine en fazla güvenliği sağladığını ifade eden Dukić, olası sorunların böylece somut kiralama koşulları üzerinden çözülebildiğini ve her iki tarafın da neyi kabul ettiğini bildiğini söyledi.
Ev sahibinin ikametgâh kaydına katılmayı reddetmesi, yabancı bir kiracı için, konut diğer tüm kriterlere uysa bile belirleyici olabiliyor. Dukić, dairenin fiyat, yerleşim ve konum açısından kiracıya uygun olabileceğini, ancak adresi usulünce kaydettirme imkânının onun için temel koşul olmayı sürdürdüğünü, özellikle uzun süreli kalış planlayan biri için böyle bir belirsizliğin göz ardı edilmesinin zor olduğunu belirtti.
Piyasa açısından bakıldığında, yabancı uyruklu bir kişiyi kendi adresine kaydettirmek istemeyen ev sahibi, potansiyel kiracı sayısını azaltıyor. Ancak Dukić, kaç kiralama görüşmesinin tam da bu nedenle sonuçsuz kaldığının kesin olarak tespit edilebileceği yeterli veri bulunmadığını vurguladı. Bu nedenle ikametgâh kaydı konusunun ev sahibi ile gelecekteki kiracı arasındaki görüşmenin başında çözülmesini önerdi.
Dukić, daireyi kimin kiraladığının, hangi belgelere sahip olduğunun ve kaydın nasıl yapılacağının kontrol edilmesi gerektiğini belirterek, kanunun kayıt yükümlülüğünü kısa bir süreye bağladığını, anlaşmanın kiracı taşındıktan sonraki ana bırakılmasının gereksiz sorun yaratacağı uyarısında bulundu. Bu konunun depozito verilmeden ve taşınma tarihi kararlaştırılmadan önce görüşülmesi gerektiğini ekledi.
Dukić, bunun ev sahibi için kiracıyla baştan düzenli bir ilişki kurma fırsatı, kiracı içinse o adreste yaşamını planlayabileceğine dair bir teyit olduğunu, böyle bir anlaşmanın kiralama süresi boyunca önem taşıyan güvene katkı sağladığını söyledi.
2022'de çok sayıda Rus vatandaşının gelişi, başta talebin hızla artması ve kiraların yükselmesi olmak üzere Belgrad konut piyasasını önemli ölçüde etkiledi. Ancak o zamandan bu yana durum değişti ve yabancı kiracıların bugün ihtiyaçları ve mali imkânları farklılık gösteriyor.
Dukić, etkinin özellikle 2022'deki ilk büyük gelişler sırasında belirgin olduğunu, talebin hızla arttığını ve kiraların güçlü şekilde yükseldiğini, ardından bir uyum sürecinin geldiğini anlattı. Bugün kiracılar arasında hem yeni gelenlerin hem de kenti artık tanıyan, ev değiştiren veya daha uzun vadeli bir çözüm arayanların bulunduğunu belirten Dukić, son dönemdeki piyasa deneyimlerinin ilk dalgaya kıyasla daha temkinli konut seçimine işaret ettiğini söyledi.
Rus vatandaşlarının varlığının boyutuna ilişkin olarak Dukić'in aktardığı Sırbistan Göç Profili verisine göre, 2025 sonunda 54.917 kişinin Sırbistan'da geçerli geçici oturum izni bulunuyordu. Bunun ülke geneline ait bir veri olduğunu ve Belgrad'daki kiracı sayısını göstermediğini vurgulayan Dukić, yine de bu topluluğun ihtiyaçlarının konut piyasası açısından neden önem taşıdığını ortaya koyduğunu belirtti.
Sık dile getirilen varsayımlardan biri, Rus kiracıların yerli kiracılardan belirgin şekilde daha yüksek bütçelere sahip olduğu yönünde. Ancak piyasa verileri aralarında büyük farklar bulunduğunu gösteriyor. Dukić, portallarında ilan veren acentelerden aldıkları bilgilere göre üst sınırı yaklaşık 500 avro olan kiracıların da ayda 1.200 veya 1.500 avro ayırabilenlerin de bulunduğunu söyledi. Bütçesi sınırlı olanların arayışının daha uzak mahalleleri de kapsadığını, bu nedenle yabancı ve yerli kiracıların aynı arz için rekabet ettiğini belirtti.
Bu da yabancı uyrukluların yalnızca cazip konumlardaki daha pahalı daireleri aramadığı, yerli kiracıların daire kiraladığı piyasa kesimlerinde de yer aldığı anlamına geliyor. Fiyat ve eşyalı olmanın yanı sıra Belgrad'da daha uzun süre yaşamayı planlayanlar için kiralama süresi, aylık giderler, sözleşme ve düzenli ikametgâh kaydı imkânı giderek daha önemli hale geliyor.
Dukić, bu nedenle ev sahiplerine gelecekteki kiracının ne kadar güvenilir olduğunu ve sunulan koşulların uzun vadede ona uyup uymadığını değerlendirmelerini önerdi. İstikrarlı bir kiralamanın düzenli ödeme, korunmuş bir daire ve açıkça düzenlenmiş ilişkiler anlamına geldiğini söyledi.
Kira hareketlerini yalnızca yabancı uyrukluların varlığının değil, öğrencilerin mevsimsel talebi, konum, kalite ve daire arzının da etkilediğini hatırlattı.
